Disolución del condominio o extinción
En el momento que fallece un familiar, y aceptamos una herencia junto a otros familiares pasamos estar en una situación de proindiviso, condominio o copropiedad respecto de los bienes de dicha herencia. La Ley establece que todos los copropietarios participaran de derechos y obligaciones según su cuota o porcentaje. Es decir, derecho de uso o de cobro de alquileres pero también obligación de pagar los gastos y reparaciones, lo que suele dar lugar a múltiples problemas entre los herederos, que lleva inevitablemente a intentar llegar a una disolución o extinción del condominio que puede ser extrajudicial o judicial.
El Código Civil viene a establecer en el artículo 400, que “Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes, y que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común”.
Asimismo en el artículo 404 establece que “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los copropietarios no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
La Disolución del condominio extrajudicial.
Consiste en llegar a un acuerdo de liquidación y reparto de los bienes de la herencia sin llegar al juzgado, realizando normalmente lotes de bienes de la herencia lo más iguales posible respecto a su valor y adjudicarlos a los distintos herederos. Las diferencias de valor entre los distintos bienes se igualaran con dinero en efectivo en el supuesto de que no fuesen de igual valor. La disolución del condominio de la herencia debe realizarse en un Notario.
Dicha extinción del condóminio tiene ventajas fiscales dado que no se considera una transmisión y por ello no tributa por el Impuesto de las Rentas de las Personas Físicas sino que tributa por el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados siendo el tipo de gravamen el 1% o 1,5% dependiendo de la Comunidad Autónoma.
La Disolución del condominio de forma judicial
Para dicho procedimiento se necesita abogado y procurador.
La demanda se presentará el en Juzgado o partido judicial dónde radique la finca. Y esencialmente se expresará y justificará que:
- Se es dueño, aportando la escritura o título de propiedad (herencia)
- Queremos extinguir la copropiedad
- Hemos realizado una tasación
- Y que hemos propuesto previamente por escrito de forma fehaciente un acuerdo amistoso sin que haya habido respuesta o la respuesta haya sido negativa o de pretensiones infundadas.
Por ello es muy importante el requerimiento previo por escrito, para demostrar la buena fe.
Es muy habitual que algún otro copropietario aporte en su defensa otra tasación con precio diferente. En tal caso, el Juez pide una nueva tasación por un perito judicial.
En el caso de que los “copropietarios” no lleguen a un acuerdo para vender o para que unos se lo adjudique pagando al resto su parte, el bien deberá salir a subasta pública